土地の相場価格はどうしたらわかる?価格が決まるポイントは?

土地探し

毎日の寒暖差が激しいですね。
土地選びをするときに、意外とわからないのが土地の価格の相場。予算に合う地域を選べれば探しやすいし、判断もできやすい。けれど、相場感なんて全くないし、どう調べたらいいの!

そうですよね。
土地を購入するなんて、ほとんどの人が一生に一度のことが多いはず。不動産の専門家でもなければ、相場なんて知りようもないですよね。

この記事では、そんなあなたに土地の相場価格について、ご紹介します。ぜひ参考になさってくださいね。

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土地の相場価格はどうすればわかる?

いい土地が見つかったら、その価格がもちろん気になりますね。
土地の価格相場がわかれば、判断の基準になるはずです。

ただ、土地の価格は色々な条件を総合して決まっているもの。相場感といってもそれを持つのはなかなか難しいですよね。
相場価格を知るには、どう調べればいいでしょう。

あくまでも参考ですが、「路線価」から知る方法をご紹介します。
国土交通省地価公示・都道府県地価調査では、標準地、基準地と呼ばれる土地の地価がわかります。いわゆる時価相当額がわかるのです。

毎年公表されて、国土交通省の「土地情報システム」のサイトから誰でも見ることが可能です。

 

この地価公示では、その土地の時価相当額が分かります。
ただし、標準地、基準地と呼ばれる土地のみなので、あなたが知りたい土地の時価がわからない場合もあります。

そんな時は、路線価(相続税路線価)から予想できます。

路線価から時価相当額が計算できる

路線価は、路線(不特定多数が通行する道路)に面する宅地の、1㎡当たりの評価額のことで、相続税や贈与税を計算する時に基準とするものです。
路線価は国税庁のサイトから確認することができます。

路線価は地価公示の8割程度の価格になっています。
ですから、土地の面積と接する道路の路線価がわかれば、大体の時価相当額がわかるわけですね。

計算式にすると、土地面積(㎡) × 面する道路の路線価 ÷  0.8  = 時価相当額 ということになります。
面する道路が複数ある場合は、高い路線価を選択して計算します。

路線価も1年に1回発表されますが、状況によってその情報が古くなっている可能性もありますから、あくまで参考の時価相当額と考えて下さいね。

土地の価格を決めるポイントはなに?

土地の価格を左右するのは、どういった要件でしょう。土地の価値を決めるのは、どんなポイントなのでしょう。そのポイントを知っていれば、相場を考える時にも役に立ちそうです。

土地の価値や価格に影響するポイントを、ご紹介しましょう。

法律による規制

都市計画法などで、建築できる建物の用途や高さ、建築できる面積などの制限があります。
例えば、同じ面積の土地でも、建ぺい率や容積率が違えば、建てることができる建物の大きさが違います。

土地の利用を制限されるので、土地の価格や価値にも大きく関わってきます。

利用のしやすさ

土地の形、間口や奥行きなど、形状に関わることでも価格が左右されます。

例えば、間口が狭く細長い、入口が狭い旗竿状の土地などは利用がしにくいために、価格が下がります。
どのくらい利用しにくいかがポイントです。

また、鉄道などの駅からの距離もポイントになります。徒歩圏内であれば、駅に近い方が価格が高くなります。
給水管や排水管の引き込みがない場合、住宅を建てる時水道管や排水管への接続工事が必要になりますから、価格が低くなります。

道路との関係も

前面に接している道路の幅員によって建てられる建物の大きさが変わるため、その土地の価格に影響を与えます。
容積率が同じ地域の土地であっても、前面道路の幅員によって容積率が変わる場合があります。

角地など道路に2面設置している土地は、日当たりや通風に有利なので、価格が高くなります。

道路との高低差も、価値の評価に関わってきます。
土地が道路より低いと、道路から雨水などが流れこむ土地ということになりますから、価値が下がります。
高すぎても階段が必要など出入り出しにくいので、価値は低くなります。

廃棄物などの土壌汚染や地下埋設物

土地に廃棄物などがあると土壌汚染の可能性がありますし、地下に埋設物があれば価格に大きく影響して低くなります。

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近くに嫌悪施設がある

存在が住民や物件所有者らから嫌われる施設のことを、「嫌悪施設」と呼びます。
土地の近くに、墓地や送電線、産業廃棄物処理場、など嫌悪施設と呼ばれるものがある場合には、土地価格が下がります。

明確な基準があるわけではない嫌悪施設ですが、悪臭や騒音、強力な電磁波等が発生し、人に不快感を与えるような施設が該当すると言えそうです。

住宅地周辺での嫌悪施設とは、

  • 騒音や振動が気になる、高速道路、幹線道路、飛行場、鉄道など
  • 煙や臭気が発生する、工場、下水道処理場、ごみ焼却場、火葬場など
  • 危険を感じさせるような、ガソリンスタンド、高圧線鉄塔、暴力団組事務所など
  • 心理的に嫌がられる、墓地、刑務所、風俗店など

が考えられます。

 

ただし、嫌悪を感じるかどうかは人それぞれ。

例えば、お墓の近くは怖いと思う人がいる反面、静かで日当たりがいいと捉える人もいます。
線路の近くは騒音や振動が嫌、という人もいれば、駅に近く人通りもあるので安心と思う人もいます。

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まとめ

土地の相場価格についてご紹介しました。相場価格が分かっていれば、土地選びの参考になりますよね。
土地の価格は、いろいろな条件が総合的に判断されるので難しいですが、ポイントを知っていればある程度の見込みはつくでしょう。

気になる施設が近くにあっても、あなたとご家族が嫌かどうかです。土地選びの参考にしてみてくださいね。

 

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プロフィール
この記事を書いた人
あさ(建築のプロ)

家を建てるって、とっても魅力的な仕事。住宅会社で設計と施工をメインに、20年以上注文住宅のお仕事をしています。
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